Как купить

Содержание недвижимости в ОАЭ

 

Граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность (Freehold) только на специально оговоренных территориях, в так называемых фрихолд-зонах. Перечень таких зон установлен Указом Правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers и др

В других эмиратах, в частности, в Аджмане, Умм аль-Кувейне и Рас-эль-Хайме это право еще не утверждено законом, разрешение на него в отдельных случаях могут дать правители данных эмиратов.

Также в ОАЭ практикуется так называемый Leasehold – право долгосрочной аренды собственности сроком на 99 лет с возможностью продления. Leasehold дает Вам право на перепродажу, перестраивание, сдачи недвижимости в субаренду. С точки зрения законодательства такое право собственности является значительно менее защищенным. Широко распространена данная форма владения жилым имуществом в эмирате Шаржа, однако практикуется и в других эмиратах, в том числе и в Дубаи.

Также в ОАЭ действует Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Такая система закрепляет за владельцами отдельных секций право управления общей территорией.

При покупке необходимо обязательно удостовериться в том, что застройщик может продавать недвижимость иностранцам, т.к. не все обладают этим правом. В эмирате Дубаи каждый строительный проект необходимо регистрировать в Агентстве нормативного и правового регулирования (Real Estate Regulatory Authority's, RERA), созданное при Земельном департаменте эмирата. А это дает вам, как покупателю, гарантии надежности строительной компании.

Гарантией безопасности при покупке недвижимости в Дубае является использование счетов условного депонирования (escrow account). Эти счета управляются уполномоченными правительством Дубаи банками и служат для защиты инвестиций в строящуюся недвижимость. Суммы с данных счетов перечисляются застройщику только после проверки фактического выполнения этапов работ.

Регистрацией прав на недвижимое имущество в Дубае занимается Земельный департамент (Dubai Land Department). На сегодняшний день обязательной регистрации в соответствующем реестре подлежат права собственности, долгосрочной аренды, залог недвижимого имущества и пр. Регистрация проводится как по уже готовым и сданным в эксплуатацию объектам, так и по строящимся («оф-план»). В первом случае собственник получает на руки регистрационное свидетельство на недвижимое имущество (Title Deed), а в случае регистрации еще не построенной недвижимости – первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale). При регистрации права собственности в Земельном департаменте Дубая уплачивается регистрационный сбор в размере 2% от стоимости недвижимости плюс небольшой фиксированный платеж за подготовку и печать необходимых документов.

Если вы покупаете недвижимость у застройщика на стадии строительства, то для заключения предварительного договора обычно необходимо внести 10-15% от стоимости жилья. После внесения первого взноса покупатель получает накладную на получение денег и предварительный договор на объект, в котором будут прописаны параметры квартиры и график платежей. Последующая оплата, как правило, производится до окончания строительства равными долями с определенной периодичностью, например, раз в квартал. Обращаем Ваше внимание на то, что правила, порядок, а также размер выплат устанавливает компания-застройщик, и в некоторых случаях могут несколько отличаться от приведенной схемы. Для оформления предварительного договора покупателю требуется только загранпаспорт.

При подписании договора купли-продажи тщательно изучите предлагаемые вам условия, так как изменить условия контракта впоследствии будет невозможно. Непременно обратите внимание на пункты, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, вызывающие задержку строительства; определитесь с размером штрафных за задержку платежей и т.д. При окончательном подписании контракта целесообразно внести в него пункт о максимальном размере платежа и определить срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте, это является подтверждением права собственности. На весь период строительства право собственности в ОАЭ запрещено уступать, поэтому недвижимость не может быть перепродана застройщиком до того, пока покупатель не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. Это очень большое преимущество существующей ныне системы купли-продажи.

 

------------------------------------ ПОДОБРАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ОАЭ  ------------------------------------ 

При регистрации недвижимости покупателем выплачивается налог 1,5% от стоимости. Налог с продавца составляет 0,5% от продажной стоимости объекта. Ограничения по срокам перепродажи недвижимости отсутствуют. Вы можете продать даже недостроенный объект.
В случае покупки первичной недвижимости через агентство покупатель сначала вносит оплату в размере 10-30% от стоимости жилья. Агентство снимает квартиру с продажи, составляется внутренний договор купли-продажи, в котором предусматривается график погашения задолженностей. По закону, посредники, продающие недвижимость от застройщика, не могут увеличивать цену жилья, т.к. комиссионные им платит сам застройщик. Поэтому если вы приобретаете первичную недвижимость, вам необходимо заплатить лишь 1,5% от ее стоимости при регистрации. Внутренний договор купли-продажи действует до момента переоформления приобретенного жилья в собственность нового владельца.

Процедура покупки вторичной недвижимости требует дополнительных расходов. Помимо суммы наценки (ее определяет хозяин продаваемого жилья), вы должны будете заплатить 2% от стоимости недвижимости в Земельный Департамент за переоформление контракта, от 2% и более стоят услуги риэлтерского агентства. Для переоформления контракта на имя нового владельца должен присутствовать покупатель и представитель агентства по недвижимости; оформление документа обычно занимает несколько дней, после чего покупатель получает его на руки.

Все налоги, включая налог на имущество, на прибыль от аренды или перепродажи отсутствуют.

 

 

В качестве одного из аргументов в пользу полной защищенности инвестируемых средств в строящиеся проекты на территории ОАЭ, в частности, можно назвать следующее — чтобы получить разрешение на строительство объекта, компания-застройщик обязана положить банковский депозит в размере 50% полной стоимости проекта, что является банковской гарантией благонадежности компании; средства могут использоваться банком для выплаты неустоек покупателям.

 

Содержание недвижимости в ОАЭ
В Объединенных Арабских Эмиратах отсутствуют налоги на имущество и на доходы. Поэтому владение недвижимым имуществом в Дубае, равно как и получение дохода, например, от его сдачи в аренду, не влечет никаких налоговых последствий для собственника в пределах юрисдикции ОАЭ. Однако надо понимать, что владелец недвижимости несет ответственность за ее надлежащее содержание и обязан оплачивать расходы на ее эксплуатацию (Maintenance Fees), устанавливаемые обслуживающей организацией. Как правило, такие платежи взимаются ежегодно на год вперед и для Дубая составляют, в зависимости от проекта, где-то от 20 до 80 долларов за кв. м в год.