Как купить

Схема приобретения недвижимости в Болгарии достаточно проста. Продажа ее (включая землю) разрешена юридическим лицам, зарегистрированным в соответствии с Болгарским законодательством. Причем состав учредителей значения не имеет, то есть иностранцу могут принадлежать до 100 % капитала. Для оформления сделки достаточно иметь при себе загранпаспорт. Болгарский Парламент уже принял изменения в конституции, вследствие которых иностранные граждане смогут беспрепятственно покупать землю после вступления Болгарии в ЕС.
 

Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и местных лиц. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Владельцы квартир, не являющимися гражданами Болгарии, обладают теми же правами, что и болгары, включая право сдачи жилья внаем.

Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (1 — 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.

Продажа земли и лесов иностранцам запрещена. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный — не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ). Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на использование объекта третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу — продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные сборы. В общей сложности они составляют около 4 %.

Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта. Но в основном схема выглядит следующим образом:

2. Подписание предварительного договора — в нем определены сроки и размеры платежей, примерно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку и 30% при оформлении нотариального акта;

Владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и сбор на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый и для физических и для юридических лиц. Подробнее о налогах в Болгарии.

 

По Болгарской Конституции иностранные граждане не могут покупать недвижимое имущество вместе с землёй. Следовательно нужно зарегистрировать фирму, чтобы можно было купить недвижимость с землёй. Обычно мы советуем нашим клиентам зарегистрировать "Общество с ограниченной ответственностью".

 

Все они, за исключением Частного предпринимателя, являются юридическими лицами. Их учредителями могут являтся болгарские или иностранные физические и юридические лица. Все предприятия должны быть вписаны в торговый регистр по решению окружного суда по месту нахождения фирмы. В части налогообложения все предприятия равны. Обязательным является также регистрация фирмы в Болгарии в налоговой службе, статистическом управлении и фонде социального страхования.

Наиболее распространенной формой является: общество с ограниченной ответственностью (на болгарском ООД).

Оно сочетает элементы персональных и капиталовых обществ, но причисляется к последним в связи с тем, что ограничен минимальный размер уставного капитала — 2 лв. ООД получили широкое распространение в Болгарии, благодаря преимуществам, которые они предоставляют. ООД не требуется личного участия соучредителей в деятельности общества, и они рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал. В тоже время ООД отличается от акционерного общества упрощенной процедурой регистрации, меньшей гласностью результатов деятельности и низким размером минимального уставного капитала. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 1 лв. Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное лицо, не являющееся учредителем. Число учредителей может быть изменено и после регистрации фирмы, т.е. учредители могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Все изменения в учредительных документах должны быть зарегистрированы в Торгового регистра.

Обычно мы советуем нашим клиентам зарегистрировать ООД у нас. Регистрация стоит 500 Евро, а весь процес (вместе с подготовкой всех документов) занимает около 3-4 дней.

 

 

Новым владельцам недвижимости мы предлагаем услугу, ставшую очень популярной, "Полное управление собственностью", под которым мы подразумеваем все услуги связанные прямо или косвено с Вашей недвижимостью. Количество их может менятся постоянно в зависимости от желаний клиентов, но основные это :

Такое управление в полном или частичном его размере может быть полезно любому, клиенту, который не может лично  заботиться о своей собственностиили же не хватает времени на ежедневные вопросы. Как уже и было написано выше, в этих случаях мы предлагаем Вашу квартиру для арендонанимателей, встречаем гостей в аэропорту и сопровождаем их до квартиры, выдаём и принимаем ключи, принимаем плату за аренду, регулярно производим уборку. В случаях нанесения материального ущерба обратимся к специалистам, которые устранят неисправности или же нашим застраховшикам. Для клиентов, которые купят недвижимость в провинции, наши агенты постоянно могут посещать и проверять сосотояние их собственности, опять таки же платить коммунальные услуги, налоги. 

Много покупателей провинциальной недвижимости переживают на случай кражб или воровства. Мы можем поставить Ваш дом под охрану, установить в доме камеры. 

Если же Вы решите продать свою недвижимость, мы займемся и решением этого вопроса.