Право покупателя на информацию при заключении договора купли-продажи недвижимости в Испании

Не для кого не секрет, что покупка недвижимости является чрезвычайно важным событием в жизни каждого.  Также не стоит забывать, что в виду специфики правоотношения, возникающего при заключении договора купли-продажи недвижимости, покупатель является по определению более слабой и зависимой стороной, которая как правило подписывает заранее подготовленный договор присоединения, положения которого диктуются практически в одностороннем порядке без учета воли покупателя.

В законодательстве Испании, равно как и в других правовых системах, покупатель, физическое лицо в этих сделках является в свою очередь и потребителем, то есть гражданином, который намеревается приобрести или приобретающий в данном случае недвижимость.

С учетом более слабой позиции потребителя по отношению к продавцу в этих типах сделок, испанский законодатель предусмотрел ряд обязанностей продавца недвижимого имущества, связанных с правом потребителя на информацию.

Данное право провозглашено в общих чертах в Королевском законодательном Декрете (Real Decreto Legislativo) № 1/2007, который утверждает сводный текст Закона «О защите потребителей и пользователей». В деталях право потребителя на информацию развивается Королевским Декретом (Real Decreto) № 515/1989 о защите потребителей в отношении информации предоставляемой при заключении сделок купли-продажи и аренды жилой недвижимости. Данный нормативно-правовой акт регулирует основные требования предъявляемые к  предложению, продвижению и рекламе жилой недвижимости, осуществляемых предпринимателями. В частности, положения этого Декрета распространяются на деятельность посредников в сделках купли-продажи. Цель данного Декрета предоставить в распряжение покупателя информацию, которая отражает истинные характеристики жилища с указанием того, закончено ли строительство или нет.

Другими словами преследуемая цель – избежать покупки «кота в мешке». Согласитесь, всем хочется, чтобы изначальное представление о характеристиках жилья на практике не разошлось с реальностью. 

Какие же меры предусматривает Декрет для обеспечения права покупателя на информацию? В первую очередь, предприниматель обязан предоставить в распоряжение покупателя информацию об адресе (месте нахождения) продавца и в случае юридических лиц сведения о регистрации оных в Торговом Реестре (Registro Mercantil — аналог российского ЕГЮРЛа). Также предусматривается пердоставление общего плана месторасполажения жилья с собственно планом оного с указанием данных, касающихся электрической сети, водоснабжения, газа и отопления.

В случаях покупки жилья в многоквартирных домах пердоставляется общее описание здания, элементов совместного пользования и дополнительных удобств.

Не последнее место занимает и описание материалов, использованных при строительстве и инструкции по использованию удобств, требующих специальных знаний.

Помимо этого, должны быть четко указаны данные о внесении сведений о жилище в регистр собственности либо прямое указание на то, что на данный момент сведений о данном жилище в регистре нет.

Продавец обязан не только указать цену договора купли-продажи, но также и форму и способ оплаты с указанием в случае оплаты в рассрочку сроков внесения платежей, их размеров и процентных ставок. Помимо этого отдельно указываются суммы уплачиваемых налогов.

В отношении документов, которыми должен располагать продавец стоит упомянуть об административных лицензиях на постройку, уставными документами и нормами функционирования товарищества собственников жилья, а также выдержкой из бухгалтерских документов товарищества в отношении обязательств связанных с содержанием общего имущества.

Также немаловажным является обязательство продавца указать на ситуацию жилья в отношении выполнения налоговых обязательств, обременяющих право собственности жилья.

Напомним, что в Испании уплачивается налог на недвижимое имущество (Impuesto de Bienes Inmuebles). Данный налог отнесен к предмету ведения местных властей, поэтому его ставка в зависимости от места расположения вашего жилья варирует.

Чрезвычайно важно с нашей точки зрения, является обязанность продавца указать в любой доступной для потребителя форме то, что последний не обязан отвечать по расходам, которые по закону отнесены продавцу, а также право потребителя самостоятельно выбрать нотариуса, у которого будет зарегестрированна сделка.

Если Вы покупаете жилье на первичном рынке в обязательном порядке должно указываться имя и место нахождения  архитектора и застройщика.

В случае, если Вы приобретаете жилье, обремененное ипотекой, должно прямо указываться на нотариуса, зарегестрировавшего сделку заема под залог недвижимого имущества, дату данноц сделки и данные о внесении этого обременения в регистр собственности. Отдельное внимане Декрет 515/1989 уделяет требованиям к оформлению договора купли-продажи. Данный документ не должен содержать ссылок на раннее не предоставленные в распоряжение потребителя документы и ряд других требований, связанных со стремлением ограничить тенденции продавцов переложить на плечи покупателя обязательств, по которым отвечает имено продавец.

Таким образом испанский законодатель старается оградить потребителя от возможных злоупотреблений со стороны продавца.

Тем не менее, не смотря на скрупулезность описания обязанностей пердпринимателя в отношении предоставления полной и достоверной информации о покупаемом жилье, советуем Вам до заключения сделки купли-продажи проконсультироваться со специалистом. Предусмотрительность поможет Вам не только знакомиться со своими права, но и избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Тюхай Н.М.
FGV LEGAL
www.fgv-legal.com